घरखरेदीदारांना दिलासा

घरखरेदीदारांच्या हक्कांचे संरक्षण करणारा एक अत्यंत महत्त्वपूर्ण आणि दूरगामी निर्णय मुंबई उच्च न्यायालयाने नुकताच दिला आहे. सदनिका किंवा घराच्या देयकावरून (पेमेंट) निर्माण झालेल्या वादाचे भांडवल करून विकासक (बिल्डर) आता खरेदीदाराला संक्षिप्त कायदेशीर प्रक्रियेचा आधार घेऊन घरातून बेदखल करू शकणार नाहीत, असे न्यायालयाने स्पष्ट केले आहे. अशा प्रकरणांमध्ये विकासकांना नियमित दिवाणी प्रक्रियेचाच अवलंब करावा लागेल, असे बजावत न्यायालयाने घरखरेदीदारांची बाजू भक्कम केली आहे. स्पेसिफिक रिलीफ ॲक्टच्या कलम 6 चा आधार घेऊन विकासकांनी केलेली कारवाई न्यायालयाने अयोग्य ठरवली आहे. हे कलम केवळ अशा व्यक्तींसाठी आहे, ज्यांना त्यांच्या मालमत्तेतून बेकायदेशीरपणे आणि सक्तीने बाहेर काढले गेले आहे. देयकाचा वाद हा कराराशी संबंधित विषय असल्याने त्यासाठी या कलमाचा वापर करणे कायद्याचा गैरवापर असल्याचे ताशेरे न्यायालयाने ओढले आहेत.
वादाची पार्श्वभूमी आणि उच्च न्यायालयाचे निरीक्षण : हे प्रकरण पुणे येथील एका सदनिकेशी संबंधित आहे, जिची खरेदी 2004 मध्ये झाली होती. संबंधित खरेदीदाराने 46 हजार रुपयांची थकबाकी ठेवली असल्याचा दावा विकसकाने केला होता. या थकबाकीच्या आधारावर विकसकाने कनिष्ठ न्यायालयात धाव घेऊन सदनिकेचा ताबा परत मिळवण्याची मागणी केली. कनिष्ठ न्यायालयाने विशिष्ट मदत कायद्याच्या कलम 6 अंतर्गत विकासकाच्या बाजूने निर्णय देत खरेदीदाराला बेदखल करण्याचे आदेश दिले होते. मात्र, उच्च न्यायालयाने हा आदेश रद्दबातल ठरवला आहे. न्यायालयाने नमूद केले की, हा वाद केवळ देयकाच्या रकमेवरून निर्माण झालेला कंत्राटी वाद आहे. जेव्हा एखाद्या सदनिकेचा ताबा कायदेशीररित्या खरेदीदाराला दिला जातो, तेव्हा केवळ काही रकमेच्या थकबाकीसाठी तो ताबा ‌‘बेकायदेशीर‌’ ठरत नाही. अशा परिस्थितीत संक्षिप्त प्रक्रियेऐवजी नियमित दिवाणी दाव्याद्वारेच प्रकरणाचा निकाल लागणे आवश्यक आहे.
कलम 6 चा नेमका अर्थ आणि मर्यादा : कायदेतज्ज्ञांच्या मते, विशिष्ट मदत कायद्याचे कलम 6 हे अत्यंत मर्यादित आणि त्वरित दिलासा देण्यासाठी बनवण्यात आले आहे. याचा मुख्य उद्देश कोणावरही अन्यायकारकपणे शारीरिक बळाचा वापर करून किंवा कायद्याची प्रक्रिया न पाळता ताबा हिरावून घेतला जाऊ नये, हा आहे. न्यायालयीन कामकाजात या कलमांतर्गत सुनावणी करताना न्यायालय मुख्यत्वे दोनच बाबी तपासते:
1. वादीचा संबंधित मालमत्तेवर प्रत्यक्ष ताबा होता का?
2. त्याला सहा महिन्यांच्या आत त्या ताब्यापासून बळजबरीने वंचित केले गेले आहे का?
मालकी हक्क, करारातील अटींची पूर्तता किंवा विक्री मूल्यावरून झालेले वाद हे या कलमाच्या कक्षेत येत नाहीत. त्यामुळे विकसक या कलमाचा वापर करून थकीत रकमेच्या वसुलीसाठी दबाव तंत्र म्हणून ताबा मिळवू शकत नाहीत, हे आता स्पष्ट झाले आहे.
विकसकांसाठी उपलब्ध कायदेशीर पर्याय: जर घरखरेदीदाराने कराराप्रमाणे देयके दिली नसतील, तर विकसकांकडे कायदेशीर मार्ग बंद झालेले नाहीत, परंतु ते मार्ग ‌‘संक्षिप्त‌’ नसून ‌‘नियमित‌’ असावेत. कायदेतज्ज्ञांच्या मते, अशा परिस्थितीत विकासक थकीत रकमेच्या वसुलीसाठी दिवाणी न्यायालयात वसुलीचा दावा दाखल करू शकतात. तसेच, विक्री करार रद्द करण्यासाठी किंवा कराराच्या विशिष्ट अंमलबजावणीसाठी (स्पेसिफिक परफॉर्मन्स) स्वतंत्र याचिका दाखल करण्याचा पर्याय त्यांच्याकडे उपलब्ध आहे. या प्रक्रियेत दोन्ही बाजूंना पुरावे सादर करण्याची आणि आपली बाजू मांडण्याची पूर्ण संधी मिळते, ज्यामुळे न्यायाचा समतोल राखला जातो.-अभिमन्यू सरनाईक